3月24日，发改投资〔2023〕236号文件（下简称236号文）落地，将消费基础设施纳入公募房地产投资信托基金（REITs）的试点范围，立即引起了市场的巨大反响。
此举为消费基础设施领域提供了更多融资渠道和投资机会，令市场分析人士普遍认为这是一剂强心剂，有望大大促进投资者对于零售地产市场的信心，为市场的复苏注入更多动力。
但发改委的这条政策真的只是剑指零售吗？
依靠消费基础设施REITs又真的就能救市了吗？
还有那些信息值得关注？
臻量认为，236号文的重点不仅仅在于将公募REITs扩容至消费基础设施，而是通过全方位的扩容：从底层资产类别到项目收益情况，从现金流的分配到资金的使用，旨在盘活存量资产，鼓励资金从金融机构流向实体经济。
因此，该政策并非仅仅针对零售地产市场，而是具有更为广泛的意义。
01、拓展底层资产类别，推动底层资产池扩容
自从成立伊始，REITs就明确了其支持国家重大战略实施、强化资本市场服务实体经济、盘活存量资产的战略意义。日前，政策正式落地，REITs终于拓展到了零售领域。
自2021年5月31日首批9只基础设施公募REITs发行之后，2022年9月底，其中5只公募REITs扩募；2022年8月31日，REITs扩容至保障性租赁住房； 截至2022年全年有13只产品成立并上市交易；至2023年3月底，我国共发行27只REITs， 合计发行规模近900亿元。国家发改委负责人曾表示，2023年底中国基础设施REITs有望超过60只，总发行规模要超过2,000亿元。
236号文件新增了将购物中心、百货、农贸市场等加入REITs试点范围，并表示回收资金着重用于便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费要求。
目前，我国消费最主要的渠道仍然在线下，截至2023年2月，线下消费仍占社会零售品消费总额的77%，商场，是目前居民线下消费发生的最重要场景之一。
在臻量城市图谱监测的17个主要城市之中，共有商场（包括购物中心、独立百货、社区商业、商业街区等）约4,000个，其中北上广深四个一线城市共有商场约1,700个。高线城市商业氛围成熟，客群消费力较强，预计不久的将来，就会看到租户和现金流稳定的优质商业体发行基础设施REITs。
另外，236号文件明确表示消费类REITs回收资金着重用于便民商业、智慧商圈、数字化转型投资。未来，平衡配置餐饮、零售、儿童亲子、文娱等业态，便利周边居民生活的社区生活娱乐型商业，将真正成为城市居民除家、工作地之外的“第三空间”，结合大城市打造“15分钟生活圈”的倡议，社区商业发展空间广阔。
可以想见，随着REITs扩容至零售商业，将会有越来越多的零售地产通过REITs建立新型退出渠道，盘活整个行业。
但此次的236号文，绝不仅仅只是将公募REITs扩容到消费基础设施，更重要的是降低了准入门槛。
02、双管齐下降收益要求，推动底层资产池扩容
此次236号文件中，分类调整了项目收益率及资产规模门槛要求，有别于之前所有项目统一通用的4%现金分派率准入门槛，本次文件做了两个重要的调整——
· 特许经营权、经营收益权类项目：基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%。
首先从理论上来看，IRR条件涉及的假设和要素非常多。举个例子，如果现金流量无法在短期内达到所需的水平，投资者可以通过增加投资期限来调整现金流量，以便实现所需的内部收益率。因此，这种假设实际上降低了投资的经营权类收益率要求，因为它允许投资者更长时间地等待投资回报。
其次从实操上来看，臻量研究院研究了此前部分公募REITs在IPO时的招募说明书，发现大部分都可以达到6%左右的水平。此次236号文要求的5%IRR其实并不高。
目前富国-首创水务、中航首钢绿能和浙商证券-沪杭甬高速项目已经公布了IRR，均在6-7%之间，可见5%的门槛相对宽松；同时，产权类项目预计未来3年每年净现金流分派率从4%微调至3.8%，也向更多项目敞开了大门。
· 非特许经营权、经营收益权类项目：预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。
对于非特许经营权、经营收益权类的项目，此次的236号文直接将现金流分派率的要求从此前的4%下调到了3.8%。
臻量研究院认为此举一方面是考虑到了疫情期间零售地产面临的挑战尚需时日修复，另一方面也是为了使得更多的项目可以符合入池要求，从而更好地盘活存量资产，推动资金流向实体经济。
03、推动资金使用效率，更好盘活存量资产
236号文件对于回收资金的使用提出了更加明确和具体的规定，旨在推动市场活力，加速资金流向实体经济。根据文件规定，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，这一规定可以促进底层资产的盘活和价值实现。此外，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人流动资金，为发行方提供了一定的吸引力。
同时，新规还着重提出督促回收资金尽快使用，规定基础设施REITs购入项目（包括首次发行和新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%。而在3年内，净回收资金应全部使用完毕，这有利于加快资金的流转和市场的活跃。值得注意的是，这一规定既为投资者提供了保障，也提高了发行方的资金使用效率。
由此可见，此次236号文对于回收资金的使用提出了更加明确、细节的要求，都旨在盘活市场，从根本上加速资金流向实体经济。
终日乾乾，小步快走
自2020年4月国家发改委宣布启动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）以来，公募REITs市场已经经历了三年的发展历程。在这三年中，我们一直都在采用小步快走的方式，不断地在探索中发展。这种稳健而持续的发展态势，一方面得益于政府的政策支持和市场需求的不断增长，另一方面也得益于REITs本身的良好投资回报和资产流动性，吸引了越来越多的投资人的关注和参与。
今天，基础设施公募REITs已经成为中国资本市场的越来越重要的一个组成部分，为我们的实体经济发展提供了更多的融资渠道和投资机会。
未来，随着经济不断发展、市场日渐成熟，相信公募REITs资产类别也会继续扩容，资产池也将会不断扩大，成为投资者多样化投资组合中的重要一部分，公募REITs的发展会更有前景，并成为推动中国经济高质量发展的重要助力。
